如同“中国制造”的命运一样，中国房地产用了十来年的时间，填补了前45年的房荒，到了要自我了结的关口？
宏观地看，目前已经形成的存量：
2014年，中国家庭数量达4.3亿户，每户3.02人*，全国家庭已达到套均面积100平米住宅的“安居”目标（和德国差不多、是美国的1/3）？
重点将转向“乐业”？
除了制造业外，更“先进”的“乐业”载体是商业、办公。
网上警示不断，各大城市的人均商办面积也达到2-3平米，据说也已经饱和？
业界目前较为认可的“住、商、办”人均面积**比例为，30平米：1.5平米：1.0平米。
在一二线城市中，起点就是“50住宅：50商办”新建项目越来越多，可以看出，真正过剩的将是什么。
能消化存量还是靠住宅？人均33平米中：
人均10平米的住房，通常在老城区，在2000年前建造。区位较好，品质和物管较差。
如果经济发展持续，有拆迁重建的需求，是继续“安居”的目标？
人均23平米的住房，通常在新城区，在2000年后建造。区位较差，品质和物管较好；但产业、交通、商业配套不足。
在市场低迷时，正应以聚焦“乐业”方式，促销新区存量住宅？
住宅除了1/3的旧改“安居”需求外, 还存在如下需求增量：
增量1：预计2040年，中国的家庭户数量将跨上5亿户台阶***，并长期保持这一数据。
增量2：“成功经营”的城市将净流入人口，带来新的居住需求。
增量3：放开2胎政策，将使户型结构需求发生变化、原有户型适宜性降低，需要换房；也加大新增家庭数量需求。
而“乐业”的需求增量呢？
网购、SOHO的冲击……投资商/开发商或还要多做“改善交通”、”培育体验式消费供应商”的功课，否则将无商可招？
资料来源：
**2014年城市投资价值研究 人均商业面积的探究和反思 http://cq.winshang.com/news-253201.html
**2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告 http://house.chinadaily.com.cn/2014-07/08/content_17665208.htm
***《2014—2020年：中国房地产市场需求的中长期分析》 http://www.realestate.cei.gov.cn/file/br.aspx?id=20141022103238
“城·雙城對“观点：中国目前的“过剩”，是城市发育不完善背景下，低性价比、雷同产品的过剩。只是正常的市场调节资源。真正致力美好生活的住商办产品，还远远不够。绝非行业的末日。
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